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損をしないためのお金術 どうする? 親の家とお金の守り方

今の資産を目減りさせることなく、親の家も最大限に活用したい!
親にも、自分たち子どもにも有益で安心な方法を教えてもらいました。
取材・文 / 内田   いつ子   イラスト / 富島   宙

  • お話をうかがったのは
    畠中雅子さん
    ファイナンシャルプランナー。
    高齢者施設への住み替え資金アドバイスを行う「高齢期のお金を考える会」や教育資金アドバイスを行う「子どもにかけるお金を考える会」などを主宰。
    新聞や雑誌で数多くの連載を持つほか、セミナーなどでも活躍。

利用者急増のリバースモーゲージとは?

読者アンケート

人生のいろいろな変化がおとずれる50代。
親が健在の場合、介護を見据えて同居をするかしないか、住み替えはどうするかなど、親の家も含めてお金の守り方は重要課題のひとつです。
「父と母のふたり暮らしでも、どちらかひとり暮らしでも、高齢者の生活は、子どもにとっては心配の種。
介護が必要になる前に、駅や病院の近くなど、便のいいところに住み替えてもらえたら安心ですよね。
住み替えにあたり、リバースモーゲージやマイホーム借上げ制度など、うまく使うと役立つ制度もあるのですが、条件や利用方法があまり知られていないのが現状です」と語るのは、ファイナンシャルプランナーの畠中雅子さん。
その制度とはどんなものなのでしょうか?「リバースモーゲージとは、ごく簡単に言うと、家を担保にしてお金が借りられる制度です」(畠中さん)各都道府県の社会福祉協議会などが実施しているものもありますが、利用しやすく、お金の使い道についても自由度が高いのは、銀行で扱っている金融商品としてのリバースモーゲージ。
「取り扱っている銀行はいくつかありますが、どの銀行のリバースモーゲージも、担保にできるのは基本的には土地です。そのため、対象は関東圏や関西圏など銀行ごとに定めたエリアに限られていますし、土地の広さや価値、持ち主の年収など、各行で査定の細かい条件などが異なります」

東京スター銀行なら小さめの土地も担保に

  • リバースモーゲージの基本的な仕組み
  • 「一番おすすめなのは、東京スター銀行の『充実人生』という金融商品です。
    まとまったお金が手に入るので、そのお金を使って住み替えをすることも可能です」一部の銀行では、融資の対象となる土地の評価額の設定が高く、最低8000万円ほどの価値がないと融資してもらえないことも。
    どんな物件なら融資してもらえるかを公表していない銀行も多く、融資額に制限があるなど、融資の形態にも差があるのです。

    「東京スター銀行は、厚生年金か遺族厚生年金の受給者であれば、まとまった額の融資が受けられ、比較的小さめの土地でも担保となるので、利用しやすいと言えるでしょう。
    例えば土地の価値として4000万円ほどあれば、年収にもよりますが、5割から7割程度(2000万円から2800万円くらい)は借りられる場合が多いでしょう。
    お金を借りている間は、金利分を返済するのみ。最終的には、借りたお金は持ち主が亡くなった後に担保物件を引き渡すか、相続人が元本を返却するという仕組みになっています」

ローン借り換えで利用し、負担を軽くする人も

  • メリットは? デメリットは?利用できる条件とは?
    東京スター銀行の場合、生活資金のほか、余暇資金、医療費など、使い道は自由。
    月々は利息の返済のみだが、デメリットとして、金利が上昇した場合は、借入可能額の減少や月々の支払額の増加が生じる可能性も。
    またマンションなどは不動産価値が下がった場合は融資限度額の減額、契約期間中の元本支払いが必要になることも。
  • 社会福祉協議会などが実施しているリバースモーゲージとは異なり、借りたお金は事業資金や投資目的などでなければ、自由に使っていいというのも大きな特徴。最近では家のローンの借り換えなどに使う人が増えています。
    「例えば住んでいるマンションにまだローンが残っている場合でも、マンションを担保にすれば、リバースモーゲージ(充実人生)で融資を受けることができます。
    このリバースモーゲージで借りたお金で残りのローンを返してしまえば、住宅ローンはゼロになり、支払うのはリバースモーゲージの金利だけ。
    金利は3%前後かかるものの、払っていた住宅ローンがなくなり、金利だけを払えばいいので、月々の負担額はずっと軽くなるのです」

ケース別に見るおすすめの2制度はこれ!

親が都内に土地を所有 リバースモーゲージ

夫の両親は東京都内でふたり暮らし。高齢者で年金暮らしだし、今はまだ健康だが、近い将来高齢者施設や病院に入る可能性もある。
土地は広く、都内なので資産価値としては5000万円程度あるが、駅からは遠く、近くに病院などもないので、今のうちに便のいいところへ住み替えたいと思っているよう。
自宅は古く、荷物も多いので、両親の暮らしをコンパクトにするためにも、私たちも住み替えには賛成。
大きな出費をすることなく、便利なマンションへの住み替えや、いずれは高齢者施設などへの入居をすることはできるのだろうか。

ローン借り換えで利用し、負担を軽くする人も

  • メリットは? デメリットは?利用できる条件とは?
  • 「都内に広い土地を持っているなら、前述のリバースモーゲージを利用するのがおすすめです。
    高齢になるほど、住み替えは億劫になり、体力的にも負担に。
    両親ともに健康なうちに、駅や病院の近くなど、便利なところへ住み替えたほうが、暮らしも快適になり、お互いに安心です」
    (畠中さん)

    新居から通いながら持ち家を片づけることも
    例えばこんな方法もあるとか。
    「リバースモーゲージでまとまったお金を借り、駅に近い便利なマンションを購入。高齢の両親にはそこに移ってもらいます。
    借りたお金で買ったとしても、住宅ローンはなく、払うのは金利だけ。
    また荷物の整理も、短期間でやるのは負担ですが、空いた持ち家に通いながら、両親のペースで行えます。
    “気の済むまでゆっくり片づけてね”と言えば、やる気も出てくるでしょうし、持ち家がきれいに片づいたら、第三者に貸すこともできます。すると家賃収入ができて、年金だけでは足りない生活費を補うことができるので、暮らしも楽になります」 また、新しく購入するマンションも便のいいところなら、こちらも賃貸へ出すことが可能。
    「駅に近い1LDKか2LDKのマンションなら借り手がつきやすく、将来的に高齢者施設に入ることになったら、こちらも人に貸して、家賃収入を得ることが可能。年金にこれらの家賃収入を足せば、施設に入居するのにも、選択肢が広がりますよ。住み替えというステップを踏むと、古い家が片づくというメリットもあります」

親が地方にひとり暮らし マイホーム借上げ制度

父は亡くなり、80歳の母は地方の一軒家でひとり暮らしをしている。父は生涯サラリーマンで、母は専業主婦だったため、今は遺族厚生年金で暮らしている。
足腰が弱っていて生活も不自由そうだが、遠いので通って面倒を見ることがなかなかできない。将来の介護のことも気になる。本人も気は張っているものの、ひとり暮らしは不安に思っているらしい。
近くに呼び寄せるか、同居すべきか。同居の場合、お互いの生活リズムが確立されている今、うまく生活していけるかも悩む。
母親は家を手放したくないし、そもそも実家は古いので売れそうもない。

エリアに関係なく使える制度。空室になっても家賃収入が

  • この制度のメリット
  • 「地方の一軒家には、リバースモーゲージは適用されないことが多いのですが、そういうケースでも、持ち家を賃貸に出して家賃収入を得られる“マイホーム借上げ制度”というものがあります」
    一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)が行っているもので、持ち家を売却することなく家賃収入を得て、住み替えや老後の資金として活用できます。
    「高齢の親が離れた地方でひとり暮らしの場合、近くに呼び寄せられれば安心ですよね。
    この制度にはエリア限定はないので、地方に住んでいる方々でも利用できるのがメリット。
    同居するのもいいし、家賃収入が得られるので、近くに呼び寄せて賃貸マンションに入居させることもできます。
    借上げてもらうには、現在の耐震基準の診断を受ける必要がありますが、リフォームの義務はなく、修繕して高く貸すか、そのままで安く貸すかは持ち主の自由です」
    家賃は周辺相場の80~90%と少し抑えられますが、JTIが借り上げて転貸するので賃貸人と直接関わることもなく、また1件目の契約成立以降は、空室になっても規定の最低家賃は入り続けるというのも魅力。
    「入居者とは3年ごとの契約なので、自宅へ戻りたくなった場合は契約を終了すれば、戻ることが可能です」

マイホーム借り上げ制度とは

50歳以上のシニア世代の持ち家を、最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した収入を保証する制度。
1人目の入居者が決まれば、空室が発生してもJTIが最低賃料を保証。安定した賃料収入が見込めるのが魅力。
また入居者とは3年の定期借家契約なので、再び持ち家に戻ることも、売却することも可能。ただし、借上げの際は建物調査を実施し、補強・改修が必要な場合もある。特に現在の耐震基準を満たさない場合は、補強工事を行わなければならない。
問移住・住みかえ支援機構 https://www.jt-i.jp/

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