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資産活用のコツ!
Vol.3「不動産の有効活用術②」

底地、不動産権利調整のスペシャリストであり、土地再生に注力している株式会社サンセイランディックが、資産活用について分かりやすく解説するコラムです。

資産のことならここで聞こう 資産活用のコツ Vol.3 株式会社サンセイランディック 伊藤国俊 × サンセイランディックマスコットキャラクター 底地くん 対談

前々回から、「資産活用のコツ!」と題してサンセイランディックのマスコットキャラクター「底地くん」が、サンセイランディックの伊藤国俊氏に、日頃から抱えている不動産に関するお悩みを相談しているこのコーナー。底地くんと同じお悩みをお持ちの方も、たくさんいらっしゃるのではないでしょうか。ぜひご覧ください!

底地くん: 東京オリンピックが決定して地価も上昇してうれしいね。

伊藤氏:確かに地価が上昇傾向にあるエリアもあるよね。先日発表された基準地価では、三大都市圏の地価上昇や地方中核都市の地価の高い伸びがクローズアップされていたしね。

底地くん:もっ…もしかして!?不動産バブル再来の予感??

伊藤氏:うーん。
ちょっとそれは短絡的かも知れないね。

どうしてよぉ~!?

伊藤氏:たとえば今年の公示地価では、都心3区(千代田区・中央区・港区) の伸びが顕著ではあるけれど、神奈川県・千葉県・埼玉県の住宅地はほぼ横ばいなのが現状なんだ。つまり、人や投資マネーが流入しているエリアは地価が上昇しているけど、郊外などその他の地域の地価はそれほど上がっていないってことだよ。

底地くん:そうなんだ。

伊藤氏:過去の不動産バブルなんかのいわゆる不動産好景気の特徴は、日本全体の地価が上昇したのに対し、昨今の不動産市場は地価上昇エリアが限定的なのが特徴なんだよ。

底地くん:なるほどね。じゃあ、これからはエリアによって価値が上がる不動産と下がる不動産が出てくるってことかぁ。

伊藤氏:お!底地くん、たまにはいい事言うねぇ!

えへへ

伊藤氏:とはいえ、今価格が上昇しているエリアだって油断はできないよ。これから人口減少という日本が経験したことのない世界に突入していくから、何が起こってもおかしくないんだ。今想定されているのは、世帯数の減少もあって空き家の増加と、不動産需給バランスが崩れることによる不動産価格の下落など様々なんだよ。

底地くん:そうなの!?都心に不動産を持っていれば安泰かと思ってたのにー。

伊藤氏:不動産以外もそうだけど、この先資産に絶対安泰なんて事はあり得ないと思うよ。最近好調な売れ行きを示しているタワーマンションだけど、実需だけではなく相続税対策や賃貸運用による投資がそれを支えているんだ。明らかな節税目的での売買には一部で追徴課税が課せられたっていうケースもあるし、需要と供給のバランスが崩れれば、たとえ都心のタワーマンションであっても値崩れのリスクが潜んでるんだよ。

底地くん:あわわわ… 都心でも郊外でもリスクだらけってことは、これからどうしたらいいの?

伊藤氏:そうだね。怖がっていては何も進まないし、正しい知識をもって対策を講じることが大切だね。今のうちから準備をして、資産価値を下がりにくくするために引き出しを増やしたり、対策を実行しなくちゃね。

底地くん:ぼく、空き家を持ってるんだけど、老朽化が進んでしまう前になんとかしたいんだよね。

伊藤氏:空き家対策はいろいろあるけど、建物がまだ使える状態であれば、リフォームして貸すという手もあるね。これに対しては減税の要望が国土交通省から出されているよ。それに今後法整備が調えば、旅館業法の適応外で長期旅行者に空き家をホテル代わりに貸し出すこともできるようになると思うよ。

底地くん:そんな裏ワザあったんだね!!すごい!!
でもさぁ、郊外の空き家だと、借り手がいない場合もあるよね。そんな時はどうしたらいいの?

伊藤氏:ちょっと難しい可能性もあるけど、コンパクトシティ化を想定して不動産を売却したり、住み替えたりという手もあるかも知れないね。

底地くん:今から将来を意識して動くことも大切ってことだね。

伊藤氏:今後20~30年で日本の不動産事情は劇的に変化し、ますます二極化が顕著になると言われているよ。アパートなどの空室率は今は20%程度だけど、2040年には40%を超えると言われているよ。完全な借り手市場になったら、見向きもされない物件だって出てくるだろうね。

底地くん:資産をたくさん持っているからって、油断しちゃいけない時代に突入するんだね。いろんなリスクがあることもわかったし、対策もあることがわかったよ。そして時には取捨選択も必要なんだね。持っている資産を大事に、それを最大限に活用して、なるべく損をするようなことがないようにするよ。

今日のポイント ・一時的なトレンドに惑わされないようにしよう。 ・10~20年後の状況を見据え対策を実行しよう。 ・需要と供給のバランスを意識した投資を心がけよう。

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伊藤国俊 顔写真

伊藤 国俊

株式会社サンセイランディックコンサルティング部 部長/宅地建物取引士/二級建築士/AFP/公認不動産コンサルティングマスター

2001年サンセイランディック入社。入社以来、数々の底地・低収益建物等の売却相談に対応、買取り後の借地権者・借家権者と権利調整現場にも携わり、2008年名古屋支店の開設を担当する。2014年コンサルティング部長となり、底地・低収益建物のみならず、地主・家主の不動産有効活用・相続対策に奔走している。

株式会社サンセイランディック

〒101-0048

東京都千代田区神田司町2丁目1番地 オーク神田ビル7F

Tel 03-3295-2200(代表) Fax 03-3295-2900

URL http://www.sansei-l.co.jp/

みんなの底地ポータルサイト 底地.com http://www.sokochi.com

底地・借地権についてはこちらをご覧ください。

底地情報サイト「底地.com」

http://www.sokochi.com/

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